Gazzetta di Reggio

Trattare le condizioni del mutuo si può, anzi si deve. Senza imbarazzi. Si tratta di uno dei quei prodotti che sono cuciti addosso sul cliente e sono influenzati da dati oggettivi (reddito, valore immobile, garanzie) ma anche dal “pacchetto” che in cambio si può offrire alla banca. Trasferire conti correnti, risparmi e servizi anche dei familiari può tornare utile per strappare condizioni più favorevoli. Ovviamente all’interno di determinati range. Per i “miracoli” meglio rivolgersi altrove. A spiegarci quali sono i due o tre elementi a cui fare attenzione quando si entra in banca per parlare di mutui, è Lorenzo Gai, professore di economia degli intermediari finanziari all’Università di Firenze.

Mutui, interessi: professore, qual è la situazione?

«In generale si assiste a un forte rallentamento delle richieste dei mutui a causa dell’inflazione, dei costi energetici e anche per il costo dei mutui, i più alti degli ultimi 10 anni. Ora i tassi di mercato sono scesi un po’. Le famiglie hanno però meno soldi in tasca e questo impoverimento ha ridotto il reddito disponibile per comprare una casa».

Quindi non ritiene che un abbassamento dei tassi possa spingere ad acquistare la casa?

«Per una famiglia, in un’ottica di un investimento lungo 30-40 anni, le aspettative sui tassi incidono poco. La riduzione del tasso di mercato che c’è stata è interessante ma ancora oggi c’è una maggiore richiesta di tasso fisso. La verità comunque, va detto, è che è la banca a fare il mercato con le proprie offerte, non la richiesta dei clienti».

Quindi chi prende un mutuo non ha margini di scelta?

«Il mutuo è il più formidabile degli strumenti commerciali che può utilizzare una banca per entrare in relazione con una persona, una famiglia. I ricavi possono arrivare da altre parti: faccio il mutuo al signor X e poi penso a vendergli la carta di credito, la polizza assicurativa».

Un quadro poco favorevole. Come muoversi quindi?

«Questo in realtà fa sì che si possa trattare un po’. I mutui-civetta non sono per tutti: chiedendo un mutuo si scopre che poi sono destinati a chi ha una fascia determinata di reddito, una tipologia di casa di pregio, una classe energetica di buon livello». È vero, adesso si parla molto di mutui green.

Sono un’opportunità?

«Alla banca servono questi mutui perché ha l’ipoteca su un bene con un valore più alto. Inoltre in un tempo non lontano, sarà chiamata a rispettare i parametri Esg. Gli accantonamenti che dovrà fare saranno più alti o più bassi in base alla classe energetica degli immobili su cui concede i mutui. Chi ha un bene di classe energetica A o B potrà ottenere un mutuo con un tasso particolarmente favorevole».

Vuol dire che anche la scelta del tipo di immobile dovrebbe avvenire pensando al mutuo da stipulare.

«Sì. Se hai un immobile di classe G, è verosimile ritenere che le condizioni migliori non toccano a te».

Questo, quindi, è già un elemento di trattativa?

«Ma non il solo. La banca può decidere di avere una marginalità bassa sul mutuo se, ad esempio, può contare di guadagnare da altre parti come gestire il risparmio del cliente o fornire altri servizi bancari».

Quindi come si ottengono le condizioni migliori?

«Con un immobile che si rivende bene e con una buona classe energetica. Presentandosi con altri preventivi perché alle volte ci sono differenze e allora un mezzo punto annuo percentuale di risparmio si può ottenere. E in 20-30 anni non sono pochi. Poi si deve far vedere che si mettono mezzi anche propri, anche anticipando parte del Tfr se necessario. Infine essere consapevoli di prendere una rata sostenibile. Più sei credibile su questi elementi e più si ottengono buone condizioni».

Oggi meglio tasso fisso o variabile?

«Modulare. A lungo termine può aiutare. Anche se molte banche in questo ultimo periodo hanno concesso comunque di rinegoziare».

Un’ultima domanda. Si deve fare attenzione al costo delle pratiche di istruttoria?

«Su una cifra importante occorre compiere una valutazione complessiva».  © RIPRODUZIONE RISERVATA