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La stangata sul mattone/2

Superbonus e rivalutazione catastale: tutto quello che c’è da sapere

Superbonus e rivalutazione catastale: tutto quello che c’è da sapere

Quando farla, come farla e cosa si rischia se non si provvede

13 ottobre 2024
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Come mai si procede a questo aggiornamento della rendita?
Si deve procedere con quanto previsto dalla Legge di Bilancio dello scorso anno e che si rifà a un vecchio decreto del ministero delle Finanze, il 701/1994, che prevede, appunto, la revisione delle rendite per gli immobili che a seguito di lavori di ristrutturazione abbiano registrato un aumento di valore di almeno il 15%. Cosa che, in caso di interventi con superbonus, si è verificato. La Legge di Bilancio 2024 ha quindi previsto l’obbligo in tutti i casi in cui vi sia stata quell’agevolazione.

Cosa si intende per aggiornamento della rendita obbligatorio?

La rendita catastale fotografa il valore di mercato dell'immobile. Serve come base per il pagamento dell'Imu e per gli atti di compravendita tra privati per i quali l’imposta di registro si paga, appunto, sulla base del valore catastale. Poiché si tratta di un valore che serve come base per il calcolo delle imposte è previsto l’aggiornamento della rendita ogni volta che vengono effettuati interventi edilizi che comportano un aumento di valore dell'immobile. Chi è chiamato a rivedere la rendita? L’obbligo di comunicare la variazione della rendita spetta al proprietario dell’immobile una volta conclusi i lavori di ristrutturazione attraverso il lavoro di un tecnico abilitato alle pratiche catastali. Il termine di presentazione delle dichiarazioni è fissato in trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori.

Quali sono i casi in cui si è chiamati a rivedere la rendita?

Le regole specifiche sono state dettate nella circolare dell’Agenzia del Territorio n. 10/2005. Per prima cosa la rendita va rivista quando si modifica la distribuzione degli spazi interni e si rivede la pianta catastale. Per i lavori di manutenzione straordinari in generale l’obbligo scatta quando gli interventi comportano un incremento del valore di mercato superiore al 15% rispetto alle condizioni preesistenti.

Quali sono gli interventi da prendere in considerazione?

La circolare del 2005 cita: riqualificazione dei servizi igienici; installazione di nuovi impianti tecnologici; impiego di materiali più pregiati. In pratica si tratta di tutti gli interventi per i quali è previsto oggi il bonus casa, dato che questo è riconosciuto esclusivamente nel caso in cui vengano fatti interventi che comportano una innovazione rispetto alla situazione precedente. Al di là del rifacimento del bagno, tra i nuovi impianti tecnologici infatti possono rientrare anche i climatizzatori a pompa di calore, come pure nel caso di materiali più pregiati possiamo trovare gli infissi di nuova generazione. E, ovviamente, la rendita va rivista in caso di installazione dei pannelli solari.

Quali conseguenze dall’aumento delle rendite catastali?

L’impatto cambierà a seconda che si tratti di abitazione principale o di seconda casa. Nella prima ipotesi i proprietari non pagheranno nulla in più e potrebbero subire solo conseguenze indirette, perché l’aumento della rendita porterà all’incremento dell’Isee e sul reddito lordo ai fini Irpef visto che la prima casa va dichiarata moltiplicando per 105 la rendita ma poi dà luogo a una detrazione di pari entità annullando l’effetto sull’imposta reale. Però in tutti i casi in cui le agevolazioni sono legate al reddito lordo Irpef potrebbero sorgere problemi. Per le seconde case invece l’aumento delle imposte immobiliari sarebbe proporzionale all’aumento della rendita.

E l’ammontare dell’aumento? Si può ipotizzare che l’immobile passerà a una o due classi di rendita più alta e il computo va fatto di caso in caso e di comune in comune. Ad esempio in una città come Milano: con il salto di una classe l’incremento si attesta attorno al 18%, con due classi si arriva al 38%.

Quali imposte aumenteranno con il ritocco della rendita catastale?

Sempre per la seconda casa innanzitutto l’Imu, ma anche le imposte sulle successioni e sulle donazioni, e l’Irpef nei casi in cui si tratti di una seconda casa non locata situata nel medesimo comune in cui il contribuente possiede l’abitazione principale. Inoltre per chi compra una casa sottoposta a Superbonus ci sarà da pagare al rogito un’imposta di registro più alta. Se vendo una casa che ha usufruito del Superbonus ci sono tasse da pagare? Si. Se si tratta di seconda casa non acquisita tramite successione o donazione l’imposta sul capital gain, che colpisce l’incremento di valore dell’immobile, va pagata indipendentemente dalla data di acquisto della casa se si rivende entro i dieci anni dalla fine dei lavori per il Superbonus al 110%.

Quali le conseguenze se il proprietario di un immobile non comunica la nuova rendita?

Secondo le apposite normative sono ovviamente previste delle sanzioni. Sanzioni che vengono applicate in caso di controlli. Al momento questi controlli di fato non ci sono o se vengono effettuati sono alquanto rari. Servirebbe invece - cosa che allo stato non c’è - un incrocio dei dati tra chi ha ristrutturato un immobile usufruendo dei bonus e chi non l'ha fatto.

Cosa è previsto per il Superbonus?

L’Agenzia delle entrate debba verificare che sia stata presentata o meno la revisione della rendita dopo i lavori con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di Superbonus. I lavori per ottenere l’agevolazione di norma non comportano una modifica della pianta dell’unità immobiliare (se metto il cappotto e sostituisco caldaia e infissi con manufatti della stessa forma e dimensione non cambia né la superficie utile né la distribuzione degli spazi interni) ma la legge finanziaria del 2024 ha istituito l’obbligo di comunicazione per chi ha usufruito del bonus e in realtà il rischio che l’importo dei lavori superi del 15% il valore catastale, dando luogo quindi alla rivalutazione è molto elevato.

Cos’è il calcolo del 15%?

Il meccanismo di calcolo del 15% è farraginoso: se ipotizziamo un intervento con il Superbonus con le tre opere sopra citate, il costo del cappotto, essendo un’installazione del tutto nuova, è calcolato al 100%, il costo di caldaia e infissi al 50% perché si tratta di una sostituzione dell’esistente. Si fa il totale e lo si ricalcola ai valori 1988/89 (epoca di determinazione degli estimi catastali oggi in vigore). Se i costi sono inferiori al 15% della rendita non si dà luogo ad aggiornamento, altrimenti si sale di una classe. Ipotizziamo che il cappotto sia costato 40mila euro, la caldaia duemila e gli infissi 20mila, la spesa da calcolare è di 51mila euro. Riportata al valore 1988/89 questa somma è pari a 24.285 euro. Se il valore catastale dell’immobile (rendita moltiplicato 100) e inferiore a 161.904 (cifra a cui corrisponde il 15% di 24.285 euro) l’aumento non scatta.

Perchè l’Agenzia delle Entrate invierà una lettera?

È previsto che l’Agenzia delle Entrate invii, come di norma quando rileva irregolarità, una lettera di compliance ai contribuenti che non hanno effettuato la richiesta di adeguamento, invitando a regolarizzare la loro posizione.

Le regole valgono anche per la prima casa?

Sì, oggi come oggi non ci sono differenze da questo punto di vista.

Si rischiano delle sanzioni? Se si quali sono?

Nel caso degli immobili oggetto di Superbonus l’Agenzia delle entrate deve inviare al contribuente una lettera di compliance con l’invito a mettersi in regola. In mancanza della presentazione della comunicazione scattano le sanzioni che variano da un minimo di 1.032 a un massimo di 8.264 euro. l